炒家真的走了吗？ 买房族关注“江浙地产炒家”

上周最令众多买房族心潮澎湃的新闻当属“江浙地产炒家撤离上海”。尽管有关部门并未证实此事，但是，江浙房地产炒家携重金舞蹈上海房地产业早已不是新闻，他们的去留将会对上海楼市产生何种影响，是否会就此走入拐点？房价是否因此会有所下降？下降幅度将有多大？

上升或者下降———这个哈姆雷特式的房价疑问已经被我们关心了N多次，不少房地产业内人事都表示，已经不太能看懂上海近年的房价。

在素有“房地产风向标”之称的戴德梁行内，张国正先生的一段话留给记者颇深印象：上海房地产业的发展像极了10年前的香港，但是，香港是个岛屿，而上海的土地资源比大家想象的大得多，要一句话说清楚房地产业发展趋势，的确是相当困难的。

炒家真走了吗

据了解，“江浙地产炒家撤离上海”的消息风起苏州河旁某楼盘二期开盘，销售人员发现江浙炒手数量明显减少，和该楼盘一期开盘时温州买家一口气买走至少35套的势头不能相比。

与此同时，上海二手房市场近期则接到了不少江浙炒家抛来的新房，上海的购房者也发现，自己用了全力也没买到的一手房，居然摇身出现在二手房市场里。

目前，虽然还没有权威数据证明江浙地产炒家正在撤离上海，人们对江浙地产炒家的“风吹草动”异常敏感还是有根据的———上海市中心每平方米6000元的房价飑升到每平方米9000元、南京路商铺从2万元涨到8万元，由商场改造成的单身公寓从开盘时的每平米8千元上升到现在的每平米2万元，这些都与江浙地产炒手不无关系，业内人士估计，在过去的3年里，仅温州一地就有80亿资金流向了上海房地产市场。

另一个迹象来自股市。上证指数11月13日创下4年低点1307点的一周后，沪深股市出现了绝地大反弹，11月20日，有约130只股票涨幅超过7%，包括ST股在内的涨停股超过60只。令市场吃惊的是，本波行情的领头羊，却是上海梅林，升幅高达69%。

对此，有关人士在接受《南方都市报》记者采访时分析，目前有迹象显示有总额在200亿元左右的江浙游资撤离上海楼市，有可能是这些已从楼市撤退的游资短线炒作的。

同一天，上海市政府新闻发言人焦扬就江浙炒家正试图从上海市场撤走资金的传闻，表示不能证实，目前也没有数据表明这一点，这应该由权威部门核实。

撤离面对的“障碍”

温州的吴先生最近有点苦恼：他手头有一套总价为九十多万的高档商品房待售。按去年的情况，不出一周，房子一定就卖掉了，但现在买家来了好几批，但是迟迟不能敲定。

现在，像吴先生这样的炒手愈加感觉到有压力，这一点在戴得梁行刚刚推出的上海第三季度住宅市场报告里有了体现。

这份报告显示，上海第三季度里一共推出了25个高档住宅项目，总面积达到126.20万平方米，比前两个季度有明显上升。其中，有7个位于浦东新区，5个位于静安区，4个位于黄浦区。浦东新区占到了33.76%，比第二季度大幅上升60.23%，上升步伐可以用“大步流星”形容。

让吴先生这样的炒手感觉酸楚的是，这些崭新的高档商品房中，超过半数的房价仍然集中在每平方米7000元到1万元内。“你看，这些新房的价格几乎是把我的房价顶死了———从路段来看，我的房子再低也不可能买到每平方米8000元以下，再贵也不可能超过每平方米1.2万元。”他最后透露，他的房子就是以每平方米8000多元的价格买进的。

上海房地产界知名学者张鸿铭近日在公开场合评论说：“上海房产市场存在消费过热迹象，尤其是虚拟需求过热，说得更准确一点就是套利需求过热。”

炒手们感觉套利风险越来越大，这可以从上海市统计局最近公布的数据上再次得到证实：

今年1—9月该市新建商品房竣工面积一直小于市场销售总量，上半年逆差最大时曾达到126万平方米，进入下半年逆差迅速缩减，到9月份两者基本持平，逆差仅为1万多平方米。

房价上升空间小，并不代表就没有的赚。吴先生很赞同这个道理：“我们买房是用来赚的，炒手对低于15%以下利润的交易不会有很大兴趣。在上海，两年已经算够长的了，只要有其他更适合房地产投资的城市，我们就打算去。”

业内人士从投资角度分析：上海房地产仍有套利空间存在，但行业收益率总体指标在不断下降，同时风险却在快速增长。从投资角度看，炒手们的房地产投资已经出现了变更信号。

房屋租金是房地产走势的另一个风向标

江苏的徐先生和温州的吴先生不约而同都提到了上海房租略微有降的感觉；有媒体调查浦东陆家嘴地区时发现，去年同期，菊园、仁恒滨江园、江临天下等高档楼盘两房的租价在7000-9000元，而目前市场上同样规格的商品房租金已降到4000-5000元。

从戴德梁行发布的季度报告中，也看出这样的端倪：与今年第二季度相比，浦东酒店式公寓平均租金从每月每平方米19.04美金下降到18.1美金。但是，浦西酒店式公寓的租金却有了4%的小幅度上升，为每月每平方米21.14美金。

调查人员发现，租赁市场上最新建成的别墅和酒店式公寓数量正在减少，相对于上个季度，酒店式公寓的供应量下降了20%，别墅的供应量下降了45%之多。上海一位资深房地产专家向记者表示，实际上上海高档公寓市场的平均出租率正在略微下降，但平均每月每平方米的租金有了8%的提升，提升的原因之一是SARS期间一些入住率低的楼盘降低了价格。

“从目前情况来看，租金要回升到1998年或2001年下半年那样的高水准，好像是有些难了，”这位资深人士表示，“房子的投资收益是以租金加房产增值来计算的，租金的下降并不代表房价也会贬值，但房地产风险投资也要参考房租的变化情况，如果我是一个炒手，这样的房租走势会让我感觉不安的。”

后记：房地产投资仍旧魅力十足

在结束采访时，一位房地产人士对记者表示：上海是全球第六大城市群的中心城市，城市经济的发展一直处于稳中有升的良好势态，所以即便江浙房地产炒手对上海房价提升有过影响，但他们的撤离并不能对上海房价产生诸如“大幅缩水”的影响。

该人士表示，“房价高，要看怎么个高法，要看如何协调好城市发展和房地产业发展之间的关系。市民投资日益成熟的房地产市场，当然还是不错的选择。”据了解，在众多近期被提及的建议中，在房地产业内受关注度较高的是降低上海城市中心物业容积率、提高绿化率的提议。如果这个提议被通过，那么市中心的高端楼盘供应将减少，这在某种程度上将刺激上海试点城镇的房地产发展，上海房地产投资仍旧魅力十足。

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