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上海楼步入拐点? 投资购房比例过高 江浙炒家纷纷撤离

　　[提要]最近，上海房地产业内人士、专家、媒体似乎是自发地开展了一场关于上海楼市的大讨论。焦点是：上海房地产市场有无泡沫、有无人为炒作？房价目前是否进拐点？江浙地产炒家是否撤离上海？这些讨论无疑像一块石子扔进了沪上正红火的房地产市场，激起了一阵阵涟漪。由此引起的购房者第一反应是“再看看、再等等"。一批以投资为目的的房主感觉最近租房难度大了，难以租个好价钱，售房也难了。温州一位姓吴的先生表示，他手头上一套90多万的房子按去年情况早就出手了，而现在买家来了好几拨，就是迟迟不能敲定。据悉，这场大讨论是在上海楼市两年来价格大幅度上扬
最近，上海房地产业内人士、专家、媒体似乎是自发地开展了一场关于上海楼市的大讨论。焦点是：上海房地产市场有无泡沫、有无人为炒作？房价目前是否进拐点？江浙地产炒家是否撤离上海？这些讨论无疑像一块石子扔进了沪上正红火的房地产市场，激起了一阵阵涟漪。由此引起的购房者第一反应是“再看看、再等等"。一批以投资为目的的房主感觉最近租房难度大了，难以租个好价钱，售房也难了。温州一位姓吴的先生表示，他手头上一套90多万的房子按去年情况早就出手了，而现在买家来了好几拨，就是迟迟不能敲定。据悉，这场大讨论是在上海楼市两年来价格大幅度上扬，其增长幅度远远超过该市GDP增长速度和居民收入增长幅度的情况下产生的。有消息称2002年至2003年上海房价上涨30％～40％，部分楼盘甚至达70％～80％。关于上海楼市是否有泡沫问题，记者最早在公开场合听到的提问是在今年夏季的一次市府新闻发布例会上，当有记者问及这一问题时，该市的新闻发言人回答是否定的。此后，在9月份的福布斯上海年会上，上海市市长韩正向国际CEO们发出了到上海购房置业的邀请，并明确表示“肯定会增值"。9月24日韩正在会见驻沪境外记者时称，上海的房地产总体上购销两旺，供求基本平衡，市场健康有序。然而，沪上知名房地产学者张鸿铭最近在公开场合评论说：“上海房地产市场存在消费过热迹象，尤其是虚拟需求过热，说得准确一点就是套利需求过热。”9月18日，建设部副部长刘志峰就全国房地产现状答记者问时，谈到上海也称“这几年房价上涨比较快。”有人评说这些都是“泡沫论"者的有力证据。 　　上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红日前也表示，上海的房价离谱已到了登峰造极的地步，他觉得有责任和良知对上海房地产市场发出一种“另类"声音。季宝红称，站在全球房地产泡沫警钟已敲响的背景下观察，上海楼市不容乐观。他以一组重要的数据解读了上海楼市后阐明上海房地产市场是存在潜在的危机的：一是2002年沪上新增个人住房贷款额达766.58亿元，占当年个人购房总金额65％，其中，公积金贷款12259亿元，商业贷款64399亿元。说明这一年上海市民购房65％的钱是银行垫付的；二是市民住房自有率达75％，280多万户家庭已拥有住房财产和价位预期。表明上海市场趋于饱和；三是2003年预计全年商品房骏工量、销售量和存量房交易量都将超过2000万平方米，表明上海房地产市场高位运行，商品房供求相对均衡，但交易量高的惊人；四是今年第三季度商品住宅销售价格水平比去年同期增长214％，平均销售价为4469元/平方米，说明价格涨幅太快了；五是投资性购房以成规模，比例达16％，而单价为7000元以上的房屋，投资性购房比例达39％。一般认为，当投资性购房比例超过两成时，房市会孕育一定的风险。关于上海楼市有无炒作问题，回答应该是肯定的。而这种炒作是来自于各地和上海本地的投资性购房。记者曾看到在楼盘前购房排长队的现象，苏州河旁一楼二期开盘时一个温州买家一口气买下35套房子。而许多买3至5套房的投资者则更多。投资性购房炒作是上海楼市价格迅速升温的主要原因。今年早些时候，上海传出江浙地产炒家撤离上海的消息。一时舆论哗然。有消息称撤离资金总额达200亿元。对此，上海市政府新闻发言人焦扬表示不能证实，目前也没有数据表明这一点，这应该由权威部门来核实。由此引发的新话题是，上海楼市是否进入拐点。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，当上海出现商品房竣工面积大于销售面积的拐点，房价调整的进程将加速。一位房地产从业人士称，不排除微降的可能性，但一个城市的GDP增长水平超过10个点，这个城市的房价就不会象香港那样缩水40％。对此，季宝红称，2004年上半年上海楼市将出现拐点。他预测，明年上半年以居住为主的物业继续走红，以投资为主要功能的物业“热度"趋降。市府每年推出300万平方米单价在3000至3500元的商品房将有效平抑房价。随着动迁速度趋缓，二手房价格可能回落。
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