刘晓光：关于地产企业资本运营策略的主题演讲

刘晓光：地产、房地产是一个高度资金密集型的企业，我们首创干的产业都是跟资金有关系的，机件，水电路，都是钱的问题，我们地产商最担心的问题，就是钱从哪儿来？我原来讲过我的观点，钱从哪儿来最最核心的问题，在你的投资里，你的土地资源，你的项目资源的投资是不是能吸引资本市场。有了好项目，就有无数的钱追你，有了坏项目，你再想找钱也没有用。原来我们也是没有钱的，八年前97亿的资产是房地产的，33亿的净资产，这个时候地产基本上没有钱。今天我们的总裁到了，我当年给了他两千万，打天下开始，这是九年前的事。到了七年前，我又给他追加了三千万，五千万的现金。八年过去了，它的成长是22倍，他后续可能还有100倍，要买你的公司多少钱，我说150亿现金，要套现的话，还有很多资源。一个公司从没有钱到有钱，从很穷到比较富了，这确实是一个过程。最残的时候，我才有一百万，真是一分钱掰成两半花，非常核心的问题，它解决了钱从哪里来。

我给大家讲讲这张表，这都是我们的过程，这张表，首创的资金来源来讲，历史上没有什么钱，它也很小，从没有钱到有钱，从单一的自有资金渠道，到银行贷款渠道，变成了19个通道，这是个历史过程。现在来讲，我们的资金来讲，主要是这样一个过程，这是我们公司首创集团，这就是首创置业。首创置业原来是首创公司几个公司的集成。钱从哪里来呢？我原来分析过19个渠道，首先是自有资金，它给他的，就是母公司当年肯定要给它注册一个，两千万，然后给他三千万，后来基本上就没了，这是自有资金。接下来他开始有其他的渠道了，重要的渠道是银行，银行开始给他钱了，当时不是一个公司，是六个公司，然后再加上一个上市公司，这是第二个渠道，银行的贷款。现在从银行贷款来讲，他很顺畅，做到今天来讲，他有五十亿左右的额度随时可以动，他帐上随时要保持十几亿，到二十亿的现金流量。意味着只要有项目，已经没有钱的问题了。第三个渠道是发债，就是在几年前，我们专门发了一次债，那个时候还是比较穷，发了五亿多的债，发的非常好，一天的时间全部发完，当时发的债是以首创公司母公司的名誉发的。当年首创地产的信誉没有这么大，所以是这么发的债，这一个渠道，银行。

然后国内上市公司，他当年收购了广西股份，变成了亚洲股份，注入了优质资产，然后开始做信贷公司，资本市场的融资开始了。还有一个渠道就是海外上市，在香港上市，把公司成立起来，集合起来，海外的机构投资者，股票投资者，甚至有些国内投资者在海外投资。因为在上海，广州，深圳一代，很多国内投资者，他们是有外汇的，是有港币的。这个在北京这种现象比较少，但是在南方一代，我们见到很多国内的投资者，比如说在广州，在上海，他们对首创置业非常青睐。

海外基金这是一个渠道，我们组织一个海外的基金，我们组织的ING和我们之间的基金，我们提供一些项目，资金来源就进来了，这是一个渠道。还有预售房，我们一年之内是在90％，像阳光丽景，一千套，六个月基本上就卖完了，第三置业卖的非常快，开盘之后基本上就卖完了。为什么？我们给投资者留一个缝，你买完这个房子就让你涨，第三置业，他们的价格定错了，在北京一万块钱就起价了，九千块钱就起价了，应该是一万三开的，它实际上给投资者留了四千块钱的缝，你不断的走吧，你慢慢的追我。你如果不贷资，施工企业你就不要来，至于贷到七成还是封顶，我们是有条件的，我们是肯定给你利润，是靠信誉来赚钱的。

现在正在研究的是这个，原来我谈过，我们一直想建一个大的基金，这个方案已经出来了，两百亿现金，人民币，这是国内基金的做法，现在没有基金法，我只能用投资公司的方法来做，但是管理的方式，基金管理人，项目的基金管理人，他的发起人的构成，回报的锁定，发起怎么发起，这有一套技术，我们有一套专利了。现在很多大的商人跟我在探讨，他们都愿意做发起，因为你发起四亿，我就给你八亿，但是你必须给我一个15％左右的净回报的项目，连续五年，要不然你就玩去，大家是商人，都要有利。我这个技术解决了发起人，和投标难的问题，剩下的一百多亿，去做并购，收益土地，资金的来源和通道，如果做得好，很快就上市，上市了以后，可能有三十股补上，假如说是两块钱一补，就参与增值了。

这个问题我们正在研究，资产证券化的问题，现在没有通道，我们将来下一步肯定把有流量的写字楼，商场，或者是酒店公寓，有现金收入的，来发债，或者是我卖给大的基金，甚至油印行愿意买这个，国际的银行，不一定是中国的银行。我想这个图基本上是我们地产商的投融资通道。那么在昨天我讲到的，银行是嫌贫爱富的，如果是我们光指他，他一头疼我们就要发烧。所以说我觉得地产商我的体会就是这么四条。

第一条，首先你的公司是好的，公司不好，骗人家的，能骗到第一笔，第二笔可能就没了，如果上了银行的黑名单是很麻烦的。第二条，项目必须要好，如果项目不好，不管是什么投资者，都是很麻烦的。第三条，在融资过程当中，不能光有土地一个渠道，要多方位的，全方位的考虑你的资金怎么来源组合，这样才能解决你未来深层的发展生存问题。第四条，一定有一个好公司远景。我想钱从哪儿来，我用最简单的一个图给大家说了说，大家有什么问题，我们可以讨论。

何力：谢谢刘总！实际上刘总给我们讲了两个问题，一个就是说好公司还有一个远景，不仅是房地产企业，所有的企业解决钱的东西，今天的钱和明天的钱是完全不同的，明天有很多钱，但是我今天没有钱。从现金来讲，解决现金，除了靠你的好公司，好项目，确实是要一个很好的远景，这是很重要的，远景意味着明天的钱可以在今天提前实现。今天提前实现了，可能大家因为如果是做的专业公司会非常清楚，提前一个星期，提前一个月是大不相同的，这是一个。

何力：另外一个我觉得刚才刘总已经给我们详细的说了一下目前首创在进行的房地产投资的融资策略和融资渠道，有很多，从贷款资金，到贷款，到企业债，到国内资本市场改革，海外直接的MBO，海外的基金，还有客户的，还有施工的贷资。我想这里面很多的渠道和手段，是在座从事房地产行业都已经非常熟悉，或者是正在应用的，我想有一个问题问一下刘总。这些手段应该是合理的应用和分配，但是究竟哪些，目前在首创实际运作过程当中，哪些权重比较大，哪些权重的上升趋势比较快。哪些比较有前途的，这是一个问题。再就是要把他们合理使用这些渠道的时候，是如何合理使用。

刘晓光：我想这个会大家来也是不容易，一定要给大家新的技术和思想，不是一般性的会。刚才你问得非常准，第一个问题我的负债率肯定要保持在50％，意味着什么呢？银行贷款肯定也是在50％，银行贷款的比例越高，你又是良性的时候，股东价值是越高，很简单，上市公司要看你这个的。你贷到80％的时候，你项目的流转流量非常好，仍然是很好的公司，这是地产商很奇特的地方。当你是一个上市公司的时候，你的贷款比例高，尤其是良性循环的过程当中，股东价值是提升的，很简单的，这第一个问题。

第二个问题，我们将来上升的趋势是什么？可能是在资本市场上上升，主要的是动用国际资本的投资，跟我共同组合的投资，刚才我没有讲，大家都知道，第二是基金，第三在国际上做资产证券化的事情。这里面还有一个问题，我刚才也没有讲，品牌融资，我的品牌就是钱，我的无形资产360亿，有形资产340亿，我的无形资产比有形资产还要多，我用品牌来赚钱。现在我们中国的地产商还不行，像我这样的，弄个电梯不给钱还行，弄个窗户还行，别的弄不了了，如果我是一个亚洲级的，世界级的公司，我相信我的品牌融资比重可以占得非常大。

何力：这么多的融资手段，有没有具体操作技术上的？

刘晓光：这肯定是很多的。我给大家讲一个新的技术，我们有过一次在沿海的项目，叫做综合经济金融链条，一个地方来了十个亿，我们开发商上，拿到三个亿，这七亿要从银行拿钱，银行给钱的过程当中，肯定要有质押或者是担保，我们一般是信用担保。但是长期怎么办？可能要担保公司上，我们可能上我们的担保公司，金融体系要上。如果有了担保，又有了土地，又有了开发，又有了银行，我们要把风险设计到。虽然是我们自己的地产商，如果是把他的项目按照成本价和收入价上，我的风险就完全解除。一旦开发商的儿子不还银行的钱，我的担保公司是很惨的。这说明什么问题呢？把综合链条动用了以后，有无限的钱，这里面有很多其他的商业技术，今天时间有限，就不讲了，这里面有我的机密，我也不能讲了。

何力：还有一个问题，因为我们在融资作用的过程当中，实际上刘总是不是不同的钱价格是不一样的。

刘晓光：这是肯定的。

何力：过去我们认为银行的钱是有价格的，发债是有价格的。有些很便宜，比如说公开发行骨牌，上市，其实从长远来讲，是不是上市更贵呀，因为股东要回报，某种意义上来讲，比银行的要求长远来讲，还要更高，所以我不知道首创在使用资金，将来的融资策略过程当中，有没有考虑到，或者是如何平衡不同的资金来源的成本。

刘晓光：他提的非常对，用任何的钱成本是不一样的。特别是市场经济，天下没有掉下来的馅饼，不花钱的面包是不甜的，资本市场是不存在免费的，资金市场会立即抛弃你等等等等这个就多了。我想想最核心的，用资金市场的钱还是用资本市场的钱，显然我要用资本市场的钱。刚才你说了资本市场短期没有回报的价格，但是你别忘了，长期还有不断的再融资，他套现非常快，可以卖掉。资金市场是刚性的，借人家一百一，5.5％的利息要还，如果我是百分之百的贷款，这个项目是一百亿，这个我们是可以做到的。因为我的信誉在这儿摆着，如果是资金状况，每年的5.5％的状况要还，因为这是费用，所以说资金市场肯定是要动的，但是他的成本是刚性的。资本市场来讲，虽然你拿到的钱是没有利息的，但是你每年要给他利润，但是他可以随时买卖，随时再融资，这个肯定比资金市场的钱好得多。曾经有人问我，我们是怎么做这么大的，我们50％是资本市场，50％是我老老实实挣的，我八年之前净挣一百多亿的现金和利润不是白来的，我挣了几十亿，拿了几十亿，这几十亿是我做的。资本市场的钱肯定是最有意思的钱，但是资本市场的钱难度非常大，你要有各种各样的概念、素质、未来、前景、团队、竞争力一系列的问题。资金市场也是一样，但是可能稍微容易一点。

何力：首创是大公司，首创有品牌，所以首创像您说的，他做一个项目可以百分之百贷款，但是中小企业怎么办？

刘晓光：我去海南，去了一年，那儿都是中小企业，挺惨的。但是我们也得活着，我们也是从中小企业起来的。我现在提出两个问题，一个是国家的问题，中小的房地产商他们的投融资体系怎么建立，国家应该给一些条件，政策，或者是一些扶植措施。我们做担保公司也做，他给中小企业，科技企业担保五百万以下的，谁给中小企业担保公司担保，有没有这样的信用体系出现，这不是小企业考虑的问题。第二个，中小企业要联合起来，你们也要联合起来，河南省什么什么地，你们应该联合起来，有没有可能，你们每一个人，每一家出一点风险投资基金，放在这里，当谁有困难的时候，帮他一把，这是可能的。这是完全可以做到的，第二，你们也可以把地组织在一起，吸引更多的投资者，统一打包来吸引是可能的，第三就是国际大投资者，肯定喜欢最好的地，最有前景，最能套现的地。你有时候做不动，就卖给他，或者是大家一块儿来做，你要想把钱赚透了，最后你赚不到钱，反而倒霉，所以说对于中小企业融资的问题，我也是非常关注。我是希望允许竞争，任志强跑了，他说的很对，美国西部我也见过，很多的地产商，一年做一套，他也是地产商，你要让他生存。如果我们的政策不能让中小企业生存了，有利于垄断了，这是不公平的。

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