刘洪玉：中国房地产经纪企业百强研究理论方法体系

各位来宾早上好，很高兴来开这个会，刚才陈所长和莫总他们已经把这个成果情况介绍的非常清楚了，实际上我们感觉到房地产经纪这个行业，应该在房地产发展当中起到非常非常大的作用。但是从目前来看我们这个房地产经纪行业的声音，尤其是正面的声音还不是很多，所以我们在一年以前就开始关注这个问题，希望研究这个问题，因为我们说房地产经纪服务它作为一个很重要的一个主题在市场当起到很重要的作用，他能够促进成功的交易，活跃这个市场，降低交易的成本，提高市场运行的效率等等很多方面都发挥了很重要作用，我们现在都讲规范市场，促进房地产的发展，和我们房地产行业的发展我们也认为息息相关的利益，我们2003年的时候，从去年开始和中国房地产估价师协会，经纪人和估价师合作，我们都在这个协会还有一些经纪公司一起在做研究，我们题目叫房地产经纪服务和房地产的效益，当时我们是想通过这个研究能够建立中国房地产经纪服务行业一些基本的一些理论体系，提升中国房地产专业地位和形象，为房地产服务行业的管理提供理论基础和方法手段，也为房地产经纪服务企业提供管理的手段，这样来促进这个房地产规范发展。从今年年初开始我们实际上在TOP这样一个组织架构下我们又牌示了一些，实际上这个这样一些研究，在这个研究过程当中我们花了有半年的时间，大家实际上都辛苦，刚才莫总讲说搜集数据，尽管大家都很支持，但是困难还是很多，另外像我们行业协会房地产历史比较短，积累东西比较少，我们从研究的角度希望这个数据时间越长越好，但是经过大家的努力，今天我们终于有一个成果跟大家鉴定发布。

刚才也有人已经说过这个是房地产经纪服务的一个行业，应该说是比较高层次的一个活动，我自己感觉这确实是中国房地产服务业的一件大事，对树立中国房地产形象，建立中国服务企业的品牌，树立这些企业的品牌，推动中国房地产经纪服务业的健康发展都是非常非常重要的，大家也都知道社会上实际上对我们这个经纪服务行业偏见，这里边实际上我们自己感觉到应该用一种权力的声音，正面的声音介绍这个行业，我们正面宣传、引导，第二更好促进这个行业的发展。

下面我再说一下TOP研究过程当中我们经纪百强一些技术一些思路和想法，帮助大家来更好了解我们这个研究成果，首先是评价的对象，这里面我们选择的时候是要求根据公司法建立，经过政府有关部门批准，经过合法的经纪企业，同时我们实际上就希望以经纪服务，因为咱们有很多企业都是连锁的，或者联盟的，我们实际上希望以这种集团的名义来参与，来鼓励这个行业做大做强，原因大家都知道，我们企业只有做大了以后才能更充分分享这个市场上的信息，更加有效去这些信息所可能带来的潜在的价值。

我们这个工作的原则，从TOP研究组一开始我们就定了一个原则，叫做客观、公正、准确前面，所谓客观公正实际上就是我们要尽量用数据说话，尽量地减少人为的干预，再有一个就是我们这个研究实际上更多的是从一个旁观者的角度去看这个东西，看这个行业，看这个事情，现在我们排除主观数据的影响，以客观数据作为主要依据。

当然刚才我也说过，我们想要做到全面准确，在目前我们经纪服务行业发展状况来看很困难，今天给大家发布的这个结果它所依据的原始数据，在我们目前在可能的情况下，我们认为已经是要再想比它更准确我们做不到了，因为这里边的一些信息我们主要是采用了统计部门，包括建行统计局等等这些公开的数据，还有一些属于房地产经纪企业对外公布的一些信息，还有搜房网，搜房这个机构它对房地产经纪服务这些企业经营状况一些长期的检测。再有我们就是初步的入选的这些范围，刚才说的那个大范围里面也有一些反馈回来的信息，我们反复比较，最后确立我们使用的数据。

我们这个初选，刚才说了用的企业自己的数据，我们也是有对象的选择，因为我们在房地产中介服务机构，实际上光北京有一两千家，实际上我们主要是对中等规模一些企业进行初选，最后我们选了两家进入我们评价的系统。我们所采用的这个指标体系实际上主要是考虑我们企业它的势力要和它的经营业绩要密切地结合，规模与发展潜力要结合，一个看你当前的业绩，也还要看你发展的潜力，这里边我们有一些信息是反应企业的一些基本情况的，比如注册资本，员工总数，经纪人的数量，分支机构的数量，这些都是属于企业一些基本情况。另外经营的业绩这里边主要是有经营收入来反应，这个经营收入，因为房地产经纪企业它有佣金收入，我们普遍机构里面存在机构服务主要是这两种收入。

我们最后实际上还有一些，这是我们整体的指标体系，但是还有一个基本情况，然后有一个规模的状况，还有一个经营收入，再一个发展潜力，发展潜力这里边主要看它所拥有的买卖、租赁、这些房屋的信息的资源，这种我们把它定义为一个发展潜力，当然这里边我要介绍的是，因为数据它受到制约，所以有些并不是非常总优的一种组合和指标，但是我们刚才说了目前在前期的阶段，尤其我们对研究结果出来以后，发现基本上还能够比较好的和我们感觉上的这种顺序或者是一种评价的结果还是比较相吻合的。  我们这个评价方法主要还是我们以前用过成本方法，因为我们要求客观、全面反应房地产企业经营状况，找出企业发展的这样的方向，或者是发展的目标，这种趋势性的东西，所以对于这种我们分析结果不仅要求选取指标之间具有可比性，全面性，客观性而且在方法当中我们也希望它得出来的一些参数，通过这些参数的指示也能够表明我们这个行业将来怎么样发展，基于这样一种想法，我们在用量法分析方法我们有选择了这种成分方法，这种方法用数学变换的方法，它是客观的方式，细的东西我不多讲了，大家有一个资料比较详细的介绍成本分析法。

总的来说我们这个工作第一次尝试，但是就像我们中国房地产上市公司TOP研究，最开始是那个十强，最开始第一次我们也是试着来的，后来发现上市公司反应普遍非常热烈，我到哪个地方去他们说刘老师好呀，很多上市公司在年终报告里面把TOP列为年度多少多少，他很重要，因为这个是对于一个品牌，这种树立为企业创造一些附加的价值，然后我们也希望继续将来把这个工作，把经纪行业评价继续做好，感谢大家的支持，好，谢谢大家！

主讲人

刘洪玉为清华大学房地产研究所所长、中国房地产TOP10研究组联席组长

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