包柏德：在中国奢侈品浪潮下的别墅观

东山墅副总经理　包柏德

作为一种高端物业，别墅可谓房地产皇冠上的明珠，虽然豪宅依然归属于地产范畴之中，但随着中国近年来经济的不断发展和个人财富的不断积累，顶级豪宅已经成为奢侈品的象征。甚至，它还要优于像顶级跑车、私人游艇、私人飞机这类的奢侈品，因为顶级豪宅不仅奢华、限量、不可复制，而且只能越来越有价值。也就是说，顶级豪宅不仅来自它的主人的人生构想，还有其本身独特的文化价值与历史价值，可以说它记录着一个时代的财富背影，它的奢华已不能仅仅用“一座宫殿”的概念去描述……

地理决定豪宅价值

搜房网：在中国，大多数人对豪宅的理解就是一种奢侈品，您作为一个外国人，而且目前正在操盘一个在中国来说很顶级的项目，国内和国外情况不太一样，您在国外也做过很多建筑，这么多年来，您是怎么理解豪宅的概念的？    

包柏德：在这方面我非常有经验，我本身就住在一个城堡，这个城堡有五六百年的历史。另一方面我在法国的主要业务就是买卖城堡，我们代理所有法国的城堡，从最早的，比如五六百年前建的城堡到较现代的城堡，像十八世纪的。如果你了解城堡你就会知道，在每一个国家，根据历史和文化的变化，经常会把它的建筑风格跟那个时候的皇帝联系在一起。    

在英国有很多的城堡，在法国也一样，国外顶级豪宅很大一部分是跟历史有关的，不是新的建筑。

这方面，法国是这样的情况，它分为三个不同的保护级别，有一级、二级、三级保护。像比如一级保护，你什么都不能动，你里面外面都不能动。但是你可以在那里住，不能动这个东西。二级保护就是说外面什么都不能动，里面你可以做一些改动，里面可能卫生间比较少，你可以加上一个卫生间，这些是可以改动的。第三级是外面可以做一些小的改动，里面可以完全动。这就是欧洲的顶级豪宅的概念。

后来通过历史，到现在的建筑，也有顶级豪宅。包括法国。这些顶级豪宅是人找到最理想的景观或者位置，自己的住宅，这是很宽泛的豪宅概念。

另一方面，豪宅可以分两类，一类是城市豪宅，一类是郊区豪宅。城市豪宅最关键的部分是地理位置，当然还有布局大小。像伦敦、巴黎，它的位置是决定其概念的。

东山墅外景实拍

搜房网：我们知道，豪宅价格不菲，各个豪宅也有差别，东山墅对于价格有什么考虑呢？

包柏德：这两周我们已经卖了八套，从去年开始到现在还不到一年的时间，已经卖了接近80％，应该说社会认可这个产品。它最便宜的户型接近一千万，刚才说的最贵的产品是4880万，这么贵的产品，卖这么快的速度，就是这个产品是一个顶级豪宅，价格给它这方面认可程度，销售卖的这么好，社会是认可这个的。

所以我觉得东山墅开始做的规划，或者定位，做别墅或者做公寓，是那时候反复思考过的问题，最后觉得在这个位置别墅是最理想的产品，今天看了我们销售的概况，就知道那个时候定位是准确的。为什么？一在朝阳公园旁边，二离市中心非常近，十分钟就可以，工作方面，另外周边的环境也是很好的，第三是捱着使馆区，所以有国际方面的意义。我们做一些比较，比如伦敦的海德公寓，也是一样。我们看朝阳公园肯定会成为北京的富人区。

那时候考虑，如果做公寓，我觉得对社会不是很负责，你看这地方不允许建高楼，都是低密度的建筑，北京是想有一个整体的规划，从东边有一个绿色的走廊直接进入城市，我们是在这绿色走廊的之间，这样我们可以直接进入城市，我们一是环境很好，第二对社会也是负负责的，一百年、两百年之后，这个位置有这样的产品是适合城市规划的。

山水间 中西合 奢华中的内涵

搜房网：你刚才说，这种豪宅有历史性的。我们说东山墅，除了钱这个数字上的表现，您又怎么赋予它一种内涵？

包柏德：东山别墅英文名字是Forest  Hills，为什么给它指定了这个名字，我以前在做东部别墅，那时候完全在城市边上，我就看到城市发展的速度很快，郊区和城区有很多项目开展，同时别墅这个字在国外，是很舒服很好的环境，实际上在中国，这个房子是一排一排的，没有什么好的景观，我可以举好几个例子，比如四环以及四环外面的，它们有一些有湖，但是房子是放在边上的，没有把湖和房子连在一起，我觉得做东山墅的时候，一定要把水和建筑的关系联系在一起。我为什么起个名字，因为我要景观做的很好，所有的项目感觉都是很平，有平原的味道。东边我的概念是东山，这样一种概念。

整体的环境都是起伏的丘陵。我们做得最早的一个公司，在美国，政府做了很多的规划，我跟他说，一定要有丘陵，第二必须有水，但是你必须把建筑和水结合在一起，所以最早我们的概念是想做几个岛，岛周边都是水，但是你也知道北京比较缺水，政府觉得是浪费资源，所以我们把水部分减少，但是我们仍然还是保持了每一个组有岛的感觉，因为下面是岛的湖面，南北有一条河，东西方向有很多小溪，所以每个房子都会有一个水面在路边，而且我们也有最大的湖形，就是把水带进建筑，里面有水往外流，花园有一些瀑布，瀑布到了河里或者湖，这样有一个田园的感觉。

刚才我说有一个项目，有水，有湖，旁边都是一排排的建筑，他的建筑与水没有关系；另外一方面水不仅仅是看的东西，我觉得水一是看，二是摸，三是听，是感觉，能闻得到，这方面我们在东山墅的时候很早就对景观规划设计公司提出了这方面的要求。

豪宅的另外一个方面，是建筑，这个建筑比如在北京，有学欧洲的风格，有做中国的风格，有人说最好应该适合客户。这个客户如果是一方面功能的要求就好说了，如果这个客户是去了很多地方的人呢，他觉得我要一个自己的感觉；我们东山墅的人大部分是中国人或者华人，现在国际背景的人占的25％到30％左右，而这些人大部分是华人，他们的要求可以说是中西合并的，从我们看的一些家具，一个沙发是西式的，很舒服的东西，可以坐，桌子都是中式的，因为中式很漂亮，可以看。

我觉得别墅本身是一个西式的产品，不是一个中式的产品。这个西式的产品是从里面向外面看，中式的四合院是从外面向里面看，因为四和院是高密度，控制不了外面环境，别墅是很好的宽松的环境，可以往外看。因此我们想虽然别墅可以往外看，你也要符合现在中国的情况，这样我们做了很多小的庭院，有很多空间，可以往内看，也就是说不全往外看。

另一方面就是地形，我们所有的地下，像进了二层，下到一层，地下一层完全是对外，从上面到下面，全是窗户，没有一个地下的感觉，旁边是庭院，这样空间和功能感觉很适合现在人的生活方式。    

建筑风格方面，是莱特的建筑概念，莱特本身没有说西方、东方，是把东西概念结合在一起，但是它有一个很大的特点，一定要顺其自然，一定与大自然合在一起，所以东山墅建筑的概念是非常自然。比如用的材料，用了很多实材，用的颜色等等都是比较舒服，有档次的，所以整个东山墅从建筑到它的景观，水系、位置是一个系统的，符合顶级豪宅的一个条件。    

溶入美丽夜色中的东山墅

搜房网：你说的水景占了东山墅的面积的多少？    

包柏德：这比较难算，一方面东山墅一共有80公顷，但是这80公顷里面，因为最早我们习惯我们的建筑都能散开在80公顷，但是你知道中国的特色与国外不一样，总是给定一个范围，在这范围里面你要把所有建筑都放在这个空间里面，你的外面60多公顷是绿化，其实26公顷，就是给你的范围内的空间，这方面也是带动着周围的绿化环境。

搜房网：北京与国外的很多城市比起来还是人多地少，而且景观与国外不太一样，就算你努力的做想形成象国外的大公园的氛围，但是从东山墅来讲，又该怎么利用周围的象朝阳公园这样的大环境呢？

包柏德：在国外它有一个城市的规划要求，这个空间的容积率怎么样，这要看你自己发挥，在绿地里面你想建几别墅自己住，私人与公共概念比较明显的，地是私人的地，这个好，为什么？政府没有那么多资源来管理所有的地，如果想管所有地，管理人员这方面的资源肯定是不够。现在北京朝阳公园、红领巾等，还有一个项目，80多公顷的，我觉得人要去，不可能每个地方都想去，我觉得大部人还是想去朝阳公园，我不知道它是赚钱还是怎么，但是我感觉它的负担肯定会很大，如果这些地，80公顷或者别的绿化地，政府都是说公共的话，那谁去管？这方面我觉得政府应该考虑。如果说只控制整体的环境，在每一块直观的东西，比如做的项目，这样整体环境会更好，治安会更好。

搜房网：东山墅具体项目来说，是有豪宅尊贵的概念，你能很精炼概括一下它的特点吗？

包柏德：我觉得最关键是它的景观环境，第二是地理位置，第三是里面空间的布局。如果你要应酬的话，里面做的很多房间都是卧室，但是餐厅很大，就不适合应酬的活动，反过来，像中国人很多都是三口人，你的卧室可以小，但是餐厅、客厅可以做的比较大，另外孩子跟父母，每个家庭不太一样，孩子十几岁，需要独立的空间，这方面要考虑。

我觉得在中国，变化比较大的一个是厨房的空间，第二在卫生间，这两块中国人可能不是太重视，在顶级豪宅这两方面非常重要。刚才说很多人都是华人，他们在国外生活，所以西餐、中餐等这方面要求比较多，所以厨房的空间以及设施要考虑比较多，另外卫生间要考虑大一些。在美国、欧洲，对卫生间的要求非常高，他们很多生活的空间，比如看电视，包括喝香槟，也有吃饭的，都会在卫生间，这些事情可能中国人不太理解，但是真的是这样。

城市豪宅天堂的绿洲

搜房网：中国人在奢侈品消费方面大概可以占到全球的4％，近年来增长比例也很高，现在普通住宅消费价格是缓慢增长的一个趋势，而豪宅却相反，从东山墅的消费，请你谈谈中国人对这方面的消费情况。

包柏德：这两星期卖了八套，从去年到现在，还不到一年，已经卖了将近80％，这个速度非常快的，最便宜一千万，这么快的速度的销售量，整个中国是首次出现，我非常认可，就是奢侈，花的比国外人还多，最近做了一个统计，去巴黎的旅游者，以前日本占了第一位，就是在一天的消费，买东西，以前日本人占第一位，现在中国人超过了日本人，所以世界都非常认可，中国人在这方面花钱很厉害。

我觉得原因是二三十年以前，中国社会还没有象现在的这么发达，老百姓很少买东西，就没有这个概念，因为社会的发展还有整个环境的变化，速度是非常快，这十来年，所以人非常看中物质，在这方面中国肯定要过这一阶段。

比如汽车，汽车在欧洲已经接近一百年的历史，一百年就是从它出现到现在，老百姓有车的已经有五十年，但是在中国，普通有车的人我觉得只有五年，在欧洲有五十年，欧洲人对车的感觉这就是工具，不是特别看中这个牌子。这你不能说不存在，但是比例很少，反过来，有的很有钱的，比如法国，开一个法拉利，停在路边，过两天就会刮，很多人嫉妒，所以他们不要好车，这一方面，中国以前没有，所以所有人都想要这东西，再过十五年，我觉得中国人会反过来觉得我什么都有，车是很麻烦的东西。

因为在欧洲买车便宜，养车很贵。保险费比你买车都贵，停车费等很多方面的问题。一样，比如化妆品等，国外人觉得质量的可靠性是最关键性，牌子是有名或者不是有名放在第二位，但是中国人觉得这个牌子重要，质量不是放在第一位，对东西的看法不一样。

对于房子，很多有钱的外国人，希望人从外面不看他的房子，是隐蔽的，他有钱，会有一块大的地，房子离门口比较远，这样谁也看不见里面，只有朋友进来会看得见，在中国别墅是有钱人买的东西，因为人能从外面看得见，就拿四合院来说，可能这四合院里面占了两千多平米，可能只有两百平米的建筑，周边都是花园，从外面你就知道这个区别。这可能以后会有一些中国人往这方面走，但是现在中国人是想，我要住就在最好的地方，大家看到的位置、看到房子，中国人很看中面子。

古典温馨的居家情调（东山墅实拍）

搜房网：你认为这是卖的最好的原因？

包柏德：我觉得是，因为我们做的是最好的产品在符合他们的一个位置上。

搜房网：像您刚才说，未来可能高端产品很多，对于别墅市场，您觉得未来北京市场会有什么样需求量？

包柏德：需求量对别墅来说会越来越大，我们看一个社会，国外是这样，我认为中国以后也是这样，一个刚刚毕业的学生，他那时候没有钱买房子，是租的房子，他租的房子肯定是在很繁华的市中心，在这地方可以和很多朋友交流，然后到了结婚，结婚后，他们可能还喜欢在城市里，市中心或者比较繁华的地方和朋友交流，他们也许会买两居，也许会租，然后生一个孩子，生了一个孩子后他整个思维会转变，他觉得最关键是孩子的安全，孩子的安全在市中心来说肯定不是最好，所以想在郊区找一个，比较近比较方便的，离学校近，离医院近，也不用怕孩子过马路被车撞，他会考虑这方面的问题，那时候他的资金是足够的，已经是三十五岁，会买一个房子，肯定会买三居，甚至四居，以后中国的孩子可能是两个。

在国外有了第一个之后，会到下一个，下一个肯定要一个别墅，那时候有两个孩子或者三个孩子，这个环境很适合孩子。所以在中国，我认为这个需求会越来越大，他们会要一个近郊区的，比较舒服的环境，房子要够大。这之后，孩子会长大，走了，那时候父母会觉得空间太大，会再换一个房子，换一个小一点的房子，他们两个住，比较安静的环境。这我觉得是一个过程，是一个社会不同阶段的需求，会换四五个房子。

搜房网：在北京两三百平米的别墅会不会成为别墅主流？

包柏德：对，我认为是成为一个主流。

搜房网：十年后人的需求会越来越多，因为发展很快。

包柏德：对，很多从农村来的人，他们喜欢高楼大厦，这些人住在高楼大厦十年、二十年，觉得很烦，会比较喜欢安静的地方，所以在这些城市工作的人会从外往内走，还有一个从内来外走，这是城市的发展。

搜房网：你感觉，未来生活在东山墅的业主的生活该怎样形容？

包柏德：可以说成是中心的天堂绿洲，就是闹市中心的绿洲，一个天堂的绿洲。

这意思是说，在最方便的地方，但是也是很安静很美的一个环境。

搜房网：除了好的方面，您觉得这别墅还有什么遗憾吗。

包柏德：有很多问题，主要与中国的特色有关，很难解决。比如你想把别墅与你整个绿化结合在一起，不要压在一个小的空间内，这是一个遗憾。

搜房网：因为地本来就少。

包柏德：是的，另外在建筑材料，在美国很多的别墅，都是用木结构，在欧洲也有，像屋顶都是木结构，下面是砖，木结构我觉得很舒服，很亲切，有自然的感觉。水泥这东西，我们不是特别喜欢，水泥也没有历史，最早水泥只有七八十年，美国很多水泥的桥、建筑已经都塌了，现在的水泥也许比那个时候好一些，但是水泥仍然在历史上说，没有两百年、三百年的概念，所以我老是觉得它是过渡的一个产品，但是砖、木头都有几百年的历史。

搜房网：木头的产品，你们在国外做的好。

包柏德：对，我们最早也想东山墅用木结构，但是消防方面的要求，还有中国的政策，让我们没有办法用木头，这我觉得很遗憾。我觉得你要做顶级豪宅就不是成本的问题了，什么材料都可以用，人家愿意买这个产品，反过来，特别是很多的华人在美国呆过，对木头就有感觉，也喜欢。

搜房网：你以后会做一个纯木的建筑吗？

包柏德：我非常喜欢，但是这个事情会很难。

搜房网：谢谢您，和您交流很愉快！

包柏德：也谢谢您！

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