搜房原创：2006青岛最新住宅价格变动趋势研究报告
注：如需转载，请注明出处为 青岛搜房网 http://qd.soufun.com
城市房价研究系列报告之——2006青岛最新住宅价格变动趋势研究报告
中国指数研究院 青岛典型住宅指数办公室
(更多详情敬请登陆全球华人房地产门户---搜房网qd.soufun.com)
序言：房地产市场最敏感的一个词就是“房价 ”，而有关房价的讨论也从来没有停止过，近年来全国房价的疯涨早已牵动着党和国家领导人的心。受中央宏观调控措施的影响，全国房价在2005年夏天出现过观望性低迷，但房价的上涨依然成为居民们不得不面对的现实。日前，房价快速上涨之声不绝于耳，国家统计局监测显示，2月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。一季度北京、深圳、呼和浩特等城市的房价涨幅同比接近了20%。那么，青岛的房价上涨的情况如何？宏观调控对青岛房价产生了多大的影响？未来青岛的房价是何趋势？中国指数研究院就老百姓最关心的房价问题进行了专题研究。
《2006青岛最新住宅价格变动走势研究报告》 主要结论或观点：
住宅价格走势呈现2005年调整2006年一季度稳步上涨的态势
2006年一季度市南、李沧区价格上涨较快，市北、四方区走势平稳
从政策面来看，宏观调控收到成效是房价变动主要原因
从市场基本面看，2005年以来住宅总体供求关系对价格影响较小
从宏观环境面来看，投资环境是房价变动的重要原因
未来几个月内青岛市商品住宅价格将稳中有降
1、 住宅价格运行现状分析
1.1宏观调控下住宅价格2005年调整2006年一季度稳步上涨
图1：普通住宅成交均价走势图(单位：元/平方米)
数据来源：中国房地产数据库 青岛房地产交易中心
表1：2005年1月——2006年3月青岛普通住宅月度成交价格统计表
数据来源：中国房地产数据库 青岛房地产交易中心
2006年3月，青岛商品住宅成交价为5449米，同比上涨 20.0%，比2月环比上涨了1.5%。从价格走势曲线来看，在政府的宏观调控下，2005年青岛房价呈现调整态势，进入2006年后，又呈现反弹势头，住宅价格稳步前行。
商品住宅成交价在2005年1月至4月之间出现下降趋势，2005年4月下滑尤为严重，均价一度跌破4000元大关；进入2005年5月后，价格开始在波动中逐渐上升，直至2005年11月的最高峰5544元/平方米；2005年12月房价再次下跌14.7%；2006年初价格回升，2006年2月环比上涨8.9%，成交均价重新冲破5000元/平方米。
1.2 2006年一季度市南、李沧区价格上涨较快，市北、四方区走势平稳
图2：2006年3月各主要区域住宅成交均价走势图(单位：元/平方米)
数据来源：中国房地产数据库 青岛房地产交易中心
图3：主城四区住宅成交均价走势图(单位：元/平方米)
数据来源：中国房地产数据库 青岛房地产交易中心
从上面的图表不难看出，按照由南到北的地理位置，市南、市北、四方、李沧区均价依次递减。其中价位最高的市南区在宏观调控的影响下，2005年以来住宅均价三度起落，在2005年12月达到最高点9474元/平方米之后，2006年1月急跌17%，在随后的两个月后开始上扬。2006年3月市南区住宅均价为8921元/平方米，同比增长21.4%，环比上涨6.5%。价位最低的李沧区在2005年9月至12月期间涨至最高峰，均价逼近5000元/平方米，在2006年1月大幅调整，均价跌到3583元/平方米，环比下降24%。2006年3月，李沧区均价在回升中达到4374元/平方米，同比上升32.5%，环比上升5.2%。
四方区走势最为平稳，从2005年1月起一直在5000元/平方米上下略有波动，2006年3月该区域均价为4739元/平方米，同比下降2.6%，环比下降1.9%，是四区中唯一呈下降趋势的地段。市北区价格上涨亦较为缓慢，1年来价格几经起落但涨幅不大，相对2005年1月5929元/平方米的均价，2006年3月价格为6390元/平方米，微涨7.8%。
1.3总结：青岛住宅价格走势特点
2005年以来，青岛住宅价格总体上表现平稳，分别于1月至4月，7月，10月，12月中成交均价出现回落，而其他时间内在波动中逐步上升，宏观调控效果显著。进入2006年，房价出现稳中有升的上涨势头。青岛住宅价格走势呈现以下特点：
处于价格高位的市南区的高档房和处于价格低谷的李沧区地价房分别有较大幅度的上涨，带动起整体价格的小幅上涨，而位于中间位置的市北区与四方区中档价位的住房近一年来在几番波动后变化不大，四方区甚至略有下降。
2、住宅价格调整中上扬的影响因素分析
2.1从政策面来看，宏观调控收到成效是房价变动主要原因
目前全国房地产市场宏观调控的核心目标是稳定房价，而在占尽优越位置的青岛，房地产价格更是呈现持续走高的态势。尤其是房屋销售价格，2002年至2004年分别以7.6％、14.6％和15.2％的幅度逐年递升，在全国35个大中城市的排名均位列第三名。市内四区新建商品房年平均价格也由2002年的每平方米3624元，上升为2004年的5199元。青岛房价引起了社会广泛关注，更被银监会列为重点监控的八大城市（天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆）之一，是宏观调控的重点对象。
政府宏观调控所采取的措施概括起来是“两大闸门，双向挤压”。所谓“两大闸门”，是指严格规范土地市场的土地政策和紧缩银根的信贷政策；所谓“双向挤压”，是指调控政策既打压供给，又抑制需求。既要抑制房地产投资过热，减少供给量，又要抑制房价过快上涨，从理论上来说，唯一的途径是需求量锐减。
从政策效果来看，中央两大调控政策(土地新政与房贷新政)收到初步成效。房地产开发用地受到严格控制，土地招、拍、挂价格上升，致使房地产开发企业用于土地购置的费用和土地成交价款增长较快，2005年全市房地产开发投资年初增幅高开，之后逐月回落，高速增长的势头得到有效遏制，房地产市场供给量增幅减少，房地产过热现象得到缓解。
而在供应方面，宏观调控则收到显著效果。青岛以投资房产来赚取差价的投资人或投资机构，在市场上所占份额巨大。中央宏观调控以打击投资为主要目的，住房消费市场因投机购房退出，投资性购房大幅度减少，真正刚性需求消费者多因购买力有限而观望，楼市平淡渐成趋势。2005年11月1日实行商品房网上备案后，月成交量同比减幅明显。市场成交清淡，市内一些楼盘呈现销售不畅，市郊楼盘积压增多。进入2006年2月，开发商与购房者的僵持局面中商品房售价仍然坚挺，市民持币观望心态摇动，政策影响力开始减弱，住宅销售数量较调控措施出台初期的几个月明显增加，商品住宅销售市场又开始转暖。
2.2从市场基本面看，受政策影响供给基本趋于平衡
(1)2005年以来住宅总体供求关系对价格影响较小
图4：商品住宅各月供应及成交面积走势图(单位：万平方米)
数据来源：中国房地产数据库 青岛房地产交易中心
图5：各月住宅面积供销比及价格环比走势图
数据来源：中国房地产数据库 青岛房地产交易中心
市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定价格，而自2005年1月以来，青岛房地产市场的供应与需求受到宏观调控的影响逐渐趋于平衡，既避免了投资量过多市场过热，也不再是供不应求的卖方市场局面，因此供求方面的因素对房价的影响作用不大。
2005年，青岛市内四区商品住宅上市总面积约171.55万平方米，实现合同销售总面积约137.39万平方米，供求比达到1.25:1，供大于求。从各月的供求关系来看，供给状况出现起伏，由于2005年7-8月新增供应量分别为21万和41平方米，销售面积则分别为5万和8万平方米，供给量急剧上升，大大超越销售量，供销比高达4：1至5：1之间，因此政府于2005年9-10月不批发销售证，将新增供应量降至0，其后供销比趋向平稳，在1：1上下波动。由于2006年自住型消费者观望态势有所解冻，销售量逐步上升，3个月内供不应求的现象又两度出现。
(2)2006年一季度各区域商品住宅供求关系直接影响价格上涨
图6：一季度各区域商品住宅供应及销售面积对比图(单位：万平方米)
数据来源：中国房地产数据库 青岛房地产交易中心
从青岛主要的四个城区2006年1-3月份各区县之间的住宅供应和需求情况来看，市南、市北、四方、李沧四个区的商品住宅供销比都小于1，第一季度市南区更是没有新增供应，表现出明显的供不应求态势，区域整体供应量进一步被消化，这种局面直接拉动了2006年后的价格上涨。市北及李沧区销售面积均超过9万平方米，李沧区新增供应面积不足4万平方米，供求比仅为0.42，导致价格上涨较快，而市南区由于供应紧缺，销售量大，价格也随之快速上涨。这些区域住宅价格走势推动了整个青岛2006年来房价的稳步上涨。
2.3从宏观环境面来看，投资环境是房价变动的重要原因
(1) 经济持续走高为房地产发展奠定基础
从宏观经济环境来看，青岛经济持续高速增长为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础。2005年，青岛地区生产总值突破2500亿元，一季度全市实现地区生产总值638.9亿元，同比增长16.2%，经济运行情况良好。经济的快速增长尤其是第三产业的快速发展为房价的上涨带来了强有力的支撑。青岛优美的自然环境、宜人的居住气候、良好的经济前景，令房地产业成为利润率相当高的一个行业，从而吸引了众多企业投资房地产业。房地产开发融资链条从土地使用权银行抵押到要求建筑企业垫资建造，再到商品房预售，为企业进入房地产业提供了有利的金融环境。
而与此同时，国内银行实际存款利率较低，再综合利息税和物价指数，基本上接近于零利率；股票市场长期低迷，投资渠道不畅；住房价格上涨幅度远高于住房按揭贷款利率，住房投资首付只需20～30%，可以进行以小搏大的投资。这些条件又促使社会资金大举流向房地产业。作为中国最具活力的城市之一，青岛投资环境极为优越，尽管宏观调控不断推进，青岛仍为房地产业投资的首选之地。
(2) 人民币升值预期、奥运预期促进房价上涨
在宏观经济高速增长的大背景下，人民币面临较大的升值压力。市场预期升值时，大量短期的国际投机性资金将涌入中国。由于国内投资渠道不畅，因此具备保值增值功能的房地产自然成为这些游资的投机对象。
而另一方面，青岛作为2008年奥运会帆船比赛的赛区，房地产市场也因此更加看涨。奥运一方面给青岛带来了大量的外地购房者，一方面城市拆迁造成大量的拆迁改造户，直接促使市场需求大于供给，从而推动房价上涨。
2.4小结
综合上述3方面的影响因素，可以看到各方因素对于城市房价的影响。一方面经济发展的大潮滚滚向前，投资预期高涨，另一方面宏观调控的政策切实运行，对供求关系等产生了相应影响，一定程度抑制了房价。而由于2005年房价坚挺回落缓慢，2006年政府宏观调控的力度将不会放松，消费者与开发商之间的博弈仍在继续。
3、未来价格走势预测
图7 商品住宅价格走势预测图(单位：元/方米，4月份以后数据为预测值)
数据来源：中国房地产数据库 青岛房地产交易中心
未来住宅价格走势既取决于市场供求力量的变化，又取决于宏观调控政策的组合状况及政策强度。青岛房地产市场正处在一个高速发展时期，从当前的市场发展状况和政策取向来看，我们的判断是：2006年青岛住宅价格的总体走势将在稳定中适度调整。
这里采用ARMA模型进行分析和预测。其中普通住宅均价用一个带有常数项的ARMA(1,1)来拟合，而商品住宅均价用一个不含常数项的ARMA(1,1)来拟合。预测结果显示，未来几个月内青岛市商品住宅价格将稳中有降，其中，2006年4-6月将商品住宅成交价格将下降2.8%-1.1%。
影响青岛2006年房价走势的因素包括：
（1）政府对住宅建设规模进度与供应结构的控制。2005年青岛市房价位居全国主要城市第11位，而人均收入仅列为第24位，调控楼市稳定房价，向中低收入家庭倾斜，是政府控制房地产市场发展的主导方向。2005年、2006年政府各从土地储备中拿出1000亩土地，用于建设中低价位普通商品住房。2005年开工在建经济适用住房230万平方米，竣工70万平方米；2006年开工在建经济适用住房400万平方米，竣工150万平方米。由于政策措施的时间延后性，计划住宅对房地产市场起到的影响随后还将不断出现。
（2）各种政策调控产生的影响。近年来，金融调控政策力度相当大，2006年青岛严格的房地产贷款政策将继续，并且在许多方面条件更高，抑制更严，对开发商贷款条件继续加紧防范措施。而在税收方面，青岛市出台的个人住房转让税收政策，对个人转让住房所得征收个人所得税，这种房地产转移环节税负的增加对投资住房需求的增长发挥了较明显的制约作用。同时，商业贷款、公积金贷款等利率的上调也对抑制房价造成了相应的影响。
尽管青岛市未来房价将得到政府的大力调控，但由于调控政策措施作用具有滞后性，同时经济适用住房和中低档商品房实际上市量目前还不明朗，在供应量不能满足消费需求的情况下，房价走势的判断依然较为困难。预计房价整体走势趋向稳中有降，而部分沿海热点区域仍有上升空间。
| · 中国楼市被批"发育不良" |  |
金融时报 | |
| · 万科北京暂无大降价计划 | |
新京报 | |
| · "金九银十"楼市变数无限 | |
中国新闻网 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · "熊市"下的降价比赛开始 | |
第一财经日 | |
| · 全国最大烂尾楼破产清算 | |
广州日报 | |
| · 万科引发楼市"降价潮"？ | |
钱江晚报 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · 南京楼市现史上最大折扣 | |
现代快报 | |
| · 央行再颁“禁贷买地”令 | |
时代信报 | |
| · 八月京楼市仅23项目开盘 | |
京华时报 | |
 北京二手房再度量价双降 二手房议价空间增 |
7295 |
 遭遇"劳伦斯魔咒" 世界第一高楼赶上经济衰 |
4244 |
 顺驰模式负担重 顺驰不动产海珠分店一夜全 |
3644 |
 中秋促销外包售楼 万科上海遭退房难题 |
3546 |
 9.6搜房网团购第八站：昌平区域尚城 |
3507 |
 “金九银十”北京市政府密推2.7万套限价房 |
3381 |
 房产交易价跌量增 广州楼市底部特征初显 |
3169 |
 楼价下跌通道已经打开 “金九银十”或暂回 |
3004 |
 尚城团购之行 精美loft设计样板间鉴赏(组 |
2992 |
 光大银行违规放贷108亿元 半数进入股市楼 |
2908 |
