07年4月重庆典指月报摘要

1、市场行情综述

重庆典型指数板块项目分布：

渝中板块、沙坪坝板块、杨家坪板块、九龙园区板块、南坪板块、茶园新区板块、江北板块、渝北板块、大渡口板块、北部新区板块。

1.1典型住宅指数综述

4月重庆典型住宅指数值为1036点，比3月增长8点，仅环比增长2.47％。 本月典型住宅均价为3440元/平方米，环比上升2.63%，与上月保持稳健增长；同时一些典型楼盘在本月极佳的市场表现对区域板块价格增长贡献巨大，如鲁能星城月度完成销售1167套，销售面积达12.7万平方米，写下重庆楼盘销售奇迹区域分额更是高达42.75%。

1.２重庆住宅市场整体分析

1.2.1 交易状况分析
 
 

1.2.2交易价格状况
 

2、区域板块市场分析

各个板块4月成交均价及价格增长率一览表

2.1渝中板块分析

渝中区位于重庆市中部偏东，长江、嘉陵江汇流处，东、南、北三面环水，西面通陆，与沙坪坝区和九龙坡区接壤，呈两江环抱的半岛状。全区总面积22.56平方公里，其中陆地面积18．1平方公里。渝中区不仅是重庆市市级首脑机关所在地，而且也是重庆和整个西南最大的商贸中心、金融中心、科技信息中心、交通枢纽。

 
2.2江北板块分析

    江北区是重庆市北部主城区，位于长江、嘉陵江北岸。是重庆市规划的行政中心、经济中心、金融中心、商贸中心、文化中心、信息中心、科技中心、交通枢纽。总面积221.28平方公里，辖9街3镇，常住人口63.51万人。经济基础雄厚，地理位置优越，具有良好的投资环境，是国内外客商投资兴业、经贸通商的理想地区，是未来重庆的“浦东”。
 

★ 本月重点研究区域—江北大板块细化剖析：

    江北区域大板块以楼盘分布状况及地域人居习惯为依据进行划分，大致由以下几个子板块组成： 观音桥小板块、五里店小板块、北滨路小板块、大石坝-石马河小板块、五红路小板块。

2.2.1观音桥小板块

    观音桥商圈是重庆五大核心商圈之一，日均人流量高达近30万人次，商业及生活配套设施极完善，如新世纪、北城天街、茂业百货、远东百货等。交通规划方面双向8车道的“亚洲第一宽桥”嘉华大桥将于今年6月建成通车，观音桥到杨家坪车程缩短到20分钟左右。该板块拥有通往主城各区的公交线路30多条，距离解放碑10分钟车程，距离重庆新机场20分钟车程。

    3月观音桥小板块大约有22家主力楼盘在售，成交商品住宅仅约150套，每平方米成交均价约3400元，成交均价滑落。从成交单价区间上可看出，成交最多的还是每平方米4000元以上的楼盘. 其中中小户型占了大多数比例，不管是对于板块内的外来投资者还是自用者来说都极具吸引力,可与相邻其他板块楼盘展开竞争分流部分年轻置业人群。

    种种市场表现说明：该板块置业人群具有较高购买力。其年龄一般为26-45岁，收入较宽裕，投资意识很强，而其置业水准的定位和选择标准也较高。另外对小户型的市场需求较大，此板块客户群尤其对于富有时代气息和创新性的住宅产品兴趣颇浓。

2.2.2五里店小板块

该板块不但连接江北、渝北、渝中、南坪，更是重庆重要城市节点，属于快速发展的新兴区域。居民人均收入增长迅猛，商业氛围浓厚，从商人数较多。根据五里店板块的城市总体规划前景：该板块用地性质以生活居住、金融商贸、绿地公园等为主。另外2006年底由于江北区行政中心东移，将直接带来本板块全面的配套完善和巨大的地段升值。5年后的五里店板块将会彰显出“重庆新兴高档住宅区”的地位。

    3月份来自板块内市场环境方面的众多利好消息促使了其良好的成交表现：商业配套及市政交通全面提速令板块内各楼盘纷纷涨价—五里店立交桥最迟今年年底通车，从五里店到红旗河沟将只需5分钟左右时间。

同时新世纪百货马上会在永辉超市对面开业约3000平方米左右的卖场，中百仓储、重百预计也将在五里店各开一家超市。未来半年内五里店将成为我市主城区超市密集度最大的社区之一。而总体上看本板块居民人均收入增长迅猛，商业氛围浓厚，从商人数较多，对短期性投资型住宅或过渡性住宅消费的需求量很大。板块目前处于热销状态，热盘不少，价格增长速度迅猛。欲在本板块置业的购房者不妨可暂持币观望一段时间，因为附近五红路板块及北滨路板块相隔不远且今年有非常可观的市场放量，新盘上市数量多，同样会是很好的置业选择空间。

2.2.3北滨路小板块

    北滨路为双向六车道的城市一级主干道，拥有两江四岸的自然景观，江景资源得天独厚。此板块由五座大桥与其他主城区相接，另外也与319国道和210国道相连。板块内规划有使馆区、大剧院、博物馆等重大市政工程，市政府、法院、检查院等市级机关也迁移到此，本小板块兼具高档住宅、别墅、洋房、公寓等多种物业形态，“北贵格局”正在形成。板块含金源路、万兴路、兴竹路等4条主干道、6条次干道以及规划中的轻轨3号线。现有公交车线路上20条。周边配套有世纪金源SHOPPINGMALL（总建面56万平米亚洲最大，其中纯商30万方）, 君豪大饭店、方特科幻公园、滨江餐饮街、巴渝职业学院等。

    2007年是北滨路板块强势启动的利好之年。板块城市建设和交通动线建设力度大，和南滨路一样都是属于近几年来发展势头迅猛的新兴区域。据我西南分院不完全统计：北滨路已立项或在建的开发项目有18个，总占地面积2258.96亩，预计总投资规模将达近80亿元的规模。从供应量来看，北滨路2007年度新增供应量即在200万平米以上，竟相当于主城区内南岸区全年销售量的200％以上（南岸区全年销售量约96万平米），总体上供大于求。

    本板块蓄势待发的楼盘或者正在亮相的楼盘达到10个，开发面积将超过500万平方米，从东往西有：珠江•太阳城（106万平方米）、龙湖•春森彼岸、东源项目、招商项目、国美鹏润蓝海项目（60万方，认购期间发放近300张铂金卡）、国兴项目等。

    从产品供给看，北滨路沿线的复合型房地产开发较为明显，同质化竞争趋势较为显著，竞争异常激烈。项目所在的北滨路板块置业人群多为年龄30-50岁中产阶级以上阶层或有投资余钱的商业经营户，购买力旺盛，消费层次高。另外也有部分过去华新街和董家溪的整体被拆迁居民选择在此就近购房。使用性质上自用型和投资型置业心态并重，由于本板块地理位置的珍贵稀缺性(江景景观资源)、配套建设完善，生活品质很高，政策环境宽松开发形势好，吸引了了很多相邻板块乃至外区的高端购房者跨区域置业。

附
2.2.4大石坝—石马河小板块

    
    大石坝—石马河板块本月市场表现一般，约60套的成交量较上月明显下降，成交均价每平方米下降256元，降幅主要集中在东方港湾团购低价房的成交，直接拉低成交均价。此外像山水家园、香逸半山、紫晶丽苑，大川菲尔小城等主力在售楼盘成交价格都在3000元左右，为江北区各主力住宅板块之最低。

    大石坝—石马河小板块交通配套较为完善，石马河具有纯生活区的区域特征，又因项目毗邻江北中心板块，与沙坪坝核心板块一桥之隔——到沙坪坝只需5、6分钟的车程，到新牌坊只需10分钟车程，而松石路的开通令板块到达江北、渝北将更为便捷。配套方面板块内有字水中学、203中学等联招中学。购物方面有沃尔玛、新世纪，而专业市场方面有观音桥农贸市场（搬到南桥寺），盘溪批发市场，百安居、龙溪镇建材市场等。

    本板块相对于江北区其他小板块总体上楼盘均价较低，由于地理位置临江兼具江景资源，性价比较高，甚至可以说是主城区工薪阶层的乐土——不少楼盘主力成交单价在3000元以下， 对中低收入阶层购房构成很大的吸引力。此板块还和冉家坝、南桥寺一起皆为江北其他板块已拆迁人群的重要安置地段。另外从户型分布上看，总体成交在各个户型上的分布也较为均匀，大中小户型并重，主要缘于该区域的购房者存在多元化的置业需求。

2.2.5五红路小板块

五红路板块贯穿红旗河沟至五里店乃至江北城的大动脉，为重庆主城北移东下的重要枢纽。交通规划方面有五桂路连接寸滩深水港；五童路连接龙头寺火车站并进而经童家院子连通江北机场，经由黄花园大桥连通重庆中央CBD。随着龙头寺火车站的建成，五红路板块将成为重庆的大交通枢纽中心。该板块配套设施完善：金融街、商业中心、博物馆、公园、美食城等云集于此，有近 20 条公交线路通往主城各区，板块内基础教育包括皇冠实验中学等能基本满足当地居民需求。唯独医疗资源相对匮乏，不过此板块邻近观音桥，可依赖其他板块的中心医院来就医。

    本板块各具特色的楼盘在功能布局上形成有机互补，建筑多以配套完善的大社区为主。板块内消费群体多为中等偏上的收入阶层（如公务员），也有不少中小商业经营人士，置业人群较为年轻收入较高，家庭月收入一般在5000元以上，有较强的超前性新兴消费观念，往往看重未来快速成长区域的巨大升值潜力。总体成交按照户型看分布得比较均匀，大小户型并重，置业档次上本板块属于中等稍偏上之水平。

典型楼盘：鲁能星城

鲁能星城－典型项目描述：
第八街区:
    2007年体量达21万平方米的8街区将于今年5月面市，套内面积为70－139平米区间，作为大盘里的小户型其设计较为精致，总价低；除了本身8街区的自然生态景观，还可兼具7街区的绿化景观，并拥有相应的生活大配套。

即时市场预期和点评：

    鲁能今年热推的8组团、11组团不出意外会产生新的市场强势拉动。这个大盘开发建设规模大，营销推广手段朴素实用，讲求解决购房者真正关心的问题,另外社区大配套的建设令其产品附加值突出。此项目一直能保持良好的持续热销势头难能可贵，属于少有的市场口碑佳及置业者反馈良好的持续性热盘之一，其客户投诉量也很少（无非是对建筑密度，物管服务，户型面积分配这些细节问题上看法不一），总体上属于江北区这个大板块内性价比很高的实用主义型好盘。

鲁能星城实景图：
 

项目潜力分析: 1、该楼盘是该板块的一个标志性大盘,其成熟的配套,优越的教育资源为其楼盘增添了不少亮色,同时其开发企业的品牌价值更提升了楼盘的形象和价值,2、该楼盘摘得2006年重庆楼市销售桂冠，销售金额及面积均名列第一，是居家和投资的理想选择。

本板块知名楼盘：

以上内容由中国房地产指数系统、重庆典型住宅指数办公室研究撰写，如需了解更加详细的资讯请与中国房地产指数系统、重庆典型住宅指数办公室联系。联系电话： 023-86596261   86596260 

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