专家：物业税将推高市场租金 供求或将因此萎缩

国家税务总局近日表示：正进行开征物业税的准备工作。全国人大方面则表示：该法案还没有进入立法程序。物业税的话题由此再次引起各方的关注。物业税一旦开征，对购房者、投资者有何影响？是否会使购房成本下降？

税法出台道理未“讲清楚”

记者：对物业税如何看？出台的着眼点是什么？

丁健：我们需要弄明白的是，物业税是干什么的？有什么功能？在加拿大，物业税的征收是用来调节贫富差距的。我国目前征收物业税的目的是什么？征收标准如何制定？税收收入最后将如何分配、使用？这其中似乎有很多内容还不很清晰，社会各方面也没有形成共识，这大概是迟迟没有推出的一个原因吧。

邹毅：我们都知道征税有一个基本的原则，即一个物品或标的不能重复征税。业界很多人士认为物业税的征收与土地出让金的收取有重复之嫌。

物业税是在保有环节征收的税种。土地出让金实质是地产商一次性支付了土地70年的租金。购房者从地产商手中购得的是包括70年土地租金在内的房屋、土地使用权。

既然土地租金已经收取了相应费用，物业税的征收依据在哪里？这也是存在较多争议的地方。

陈立民：物业税如果出台会增加房屋持有的成本，降低市场对房产的持有欲望。

政府也许是想通过该行为来促进国内消费。当房地产占用过多资源时，会影响到国内其他领域的消费。政府也许是想通过该行为来释放其他领域的消费潜力。

物业税将推高市场租金

记者：物业税如果出台的话，对自住者和投资者会有怎样的影响？

邹毅：如果说对同一标的物同时征收物业税和土地出让金是重复的，那么政府可能会在土地出让金和物业税二者之间做出选择。

在上述前提下收物业税，地产商不用一次性交纳50或70年的租金，这会降低房产获得成本。成本变化最终会反映在房屋产品市场上。可以说，取消一次性支付土地出让金，逐年征收物业税会降低房产价格。

根据国外经验，物业税会根据当年市场租金价格进行征收，这使得房产价值每年都有变化。租金价格每年波动，预期回报也将不确定。

当70、50年租金一次性被支付后，只有每年的租金收益（即分子）是不确定的。土地出让金如果取消则意味着土地使用租金需要按阶段、分不同的年限来分期支付，成本（分母）也成为变化因素之一，不确定性增加了。每年都在变化的租金收益使投资市场发生价格预期的混乱。

陈立民：增加投资者的成本，他们可能会在租金和抛售之间选择。如果压力不大，投资者会考虑上调房屋租金价格，租金上调会增加租房者的负担。

租金价格是否会因此持续上涨还不能确定。当抛售房屋或出租房屋过多时，可能会形成价格竞争，租金则可能下调。但购房者能在这种价格下调中获得多少实惠还不能确定。此外，也可能出现相悖的情形，即大家看到物业税增加，一致上调租金和售价。

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