2007年10月典型别墅月报（一）

一 、2007年1-10月北京典型别墅指数

中国别墅指数系统北京典型别墅指数系统办公室监测显示：2007年9月北京典型别墅指数为1247点，比8月指数上涨了105点，上涨幅度为9.19％，较1月指数上涨了247点，上涨幅度达到24.7％；2007年10月北京典型别墅指数为1232点，比9月指数下降了15点，下降幅度为1.2％，但较1月指数上涨了232点，上涨幅度达到23.2％。2007年1-6月北京典型别墅指数走势平缓，而7、8月份持续稳定上涨，而9月快速上涨，10月平缓回落，典型别墅指数开始出现小幅回调。

图4：2007年1-10月典型别墅指数走势图

 二 、2007年1-10月北京别墅市场分析

1、北京别墅市场综述

2007年1-10月北京别墅供求双双下滑，供求差距进一步拉大。

2007年1-10月北京批准销售别墅3011套、85.61万平方米，批准销售套数同比下滑38.49%；1-10月累计销售别墅5446套、163.87万平方米，销售套数同比下滑25.59%。随着别墅供应不断放量，销售进一步去化，以及受市场政策面的影响，市场出现一定的观望，而且相对于去年同期，供求双双下滑。

1-10月份北京别墅套数销供比为1.81:1，去年同期别墅套数销供比为1.50:1，别墅市场仍表现为供不应求，而且供求差距进一步拉大。                     

 图：2007年1—10月别墅供销情况

2007年1-10月别墅供求主要分布在局部热点区域，各区域供求存在明显差异。

2007年1-10月北京别墅供应主要集中于海淀、顺义、昌平三大行政区域，批准销售套数分别为1072套、688套、329套，三大区域占供应总量的69.38%，别墅供应的区域分布结构极不平衡；1-10月别墅销售主要集中于昌平、朝阳、大兴三大行政区域，销售套数分别为1325套、935套、812套，占成交总量的6.41%。可以看出1-10月份北京别墅的供求都分别过于地集中于局部区域，供求区域分布结构极不平衡。

从1-10月份各行政区域别墅供求结构来看，大兴、房山的套数销供比异常突出，分别高达36.91、36.50，可以看出这两大区域供求结构极不合理，别墅供应缺口大，而需求非常旺盛，但受区域供应不足的影响，房山的需求被动下滑。朝阳、昌平区域需求也非常的旺盛，相对需求，供应不足，呈现供不应求的态势。而顺义、海淀、丰台、通州呈现出供大于求的态势，尤其是通州，套数销供比只有0.28，供求结构极不合理，行政区域别墅供求结构存在异常明显地差异。

2、北京别墅供应分析

2007年1-10月，北京别墅新批准销售别墅3011套，批准销售面积85.62万平方米。

2007年1-10月，北京别墅市场新批准销售别墅合计3011套，批准销售面积合计85.62万平方米，同比去年同期，批准销售套数和面积分别大幅下滑了45.68%、38.49%。其中，9月份批准销售539套、14.14万平方米，同比去年同期批准销售面积大幅下滑了60.79%，而环比批准销售面积大幅增长了89.80%；10月份批准销售302套、8.42万平方米，同比去年同期批准销售面积下滑了42.02%，环比获准销售面积下滑了40.45%。

从1-10月份别墅供应的走势来看， 4、5月份北京别墅供应量经过持续增长，尤其是5月份放量较大，而6月份别墅的供应明显回调，没有延续增长的态势，新批准销售的别墅量出现下滑；7、8月份别墅的供应波动较大；进入传统旺季的“金九银十”后，别墅供应并没有显现出传统旺季供应突出的现象，而且与去年各期同比来看，别墅项目日渐稀缺，供应量持续走低。

图：北京新增别墅月度分布图

从别墅区域供应分布图来看，2007年1-10月，西山别墅区新增供应788套、18.91万平方米，占新增供应总面积的22.09%，紧随其后的分别是八达岭昌平、中央别墅区，1-10月份这两大别墅区别墅新增供应面积分别为15.26万平方米、14.23万平方米，分别占供应总面积的17.82%、16.63%，三大别墅区1-10月累计供应量占供应总面积的56.54%，可以看出西山、八达岭昌平、中央是1-10月份北京别墅供应的三大主力区域。而其他、潮白河、亚奥京北、东部泛CBD四大别墅区供应面积都超过了5万平方米，是四大次主力区域，而亦庄开发区和城南阳光供应量都不足5万平方米。

图：2007年1-10月新增别墅区域分布图

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