津楼市健康前行 08政策调控促稳健发展

Ⅳ.楼市未来

未来两年近郊四区将成为市场热点，住宅市场供应将集中放量

随着天津城市的扩张以及市中心的土地不断稀缺，住宅（商住）用地供应不断向郊区发展。06年全市住宅（商业）用地供应的92.03%集中在非市内六区，其中近郊四区共成交153.8万平方米，占全市土地成交面积的63.86%。 进入07年以来，截止第3季度，天津住宅（商住）用地共成交76块，成交土地面积达到776.57万平方米，非市内六区的成交土地比重进一步加大占到96.74%，其中，近郊四区土地成交面积尤为突出，成交土地面积达到360.72公顷，占本年全市土地成交面积46.45%。由于政策将强化开发企业土地开发、形成供应推出市场，近郊四区未来两年的住宅市场供应将大幅放量，成为天津普通住宅市场的热点区域。

住宅市场郊区化发展引发全市价格结构性调整，整体均价涨幅将放缓    

根据2005年以来的住宅土地供应，天津住宅用地逐步向郊区县、滨海发展，市中心住宅用地供应不断减少，因而市中心价格会持续上涨，成交量会有所下降。而2006年以来近郊四区和滨海区域的住宅土地大量放量，未来两三年住宅市场的供应也将大幅放量，需求也将发生多层次的结构性调整，这对天津整体住宅市场成交均价的增幅会有所抑制，但其中的热点区域如津南、开发区价格仍会相当高位运行，各项目所面对的客户群较为集中，高端客户群将进一步分化和稀薄，普通项目存在相当的竞争压力，均价涨幅也将随之放缓。

另一方面，别墅土地供应越来越少，成交价格涨幅将明显大于普通住宅。由于别墅客户群都属于真正的财富阶层，有着理性的财富观念，房产仅是作为他们处置个人财富的一种方式，且房产在个人财富中所占的比例会有一定的限度。预计08年别墅市场价格仍会快速上涨，财富阶层的购买力往往不会受到政策调控影响而削弱，仅是购买心态更为平稳，可挑选的余地更大，滨海新区的财富吸引力也会吸引大量外地投资客来此购置豪宅。

城市南部外围将形成高端市场积聚区，东、西部以中档及保障性住宅为主

大梅江的带动逐步形成了天津消费者南部“高档居住区”概念，津南成为新兴高档居住区。到07年前三季度津南区已成交14块，成交土地面积达到141.75万平方米，集聚富力、华润、首创、吉宝等品牌开发商，将以打造低密度的高档住宅为主要发展方向，其产品设计多样化，涵盖公寓、洋房、别墅等多种物业类型；而西部的西青以及东部的东丽主要规划建设中档住宅以及大量经济适用房及廉租房。

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